L'insolvenza è tale quando il mutuario non effettua il pagamento delle rate del mutuo.

Nella circostanza in cui il mutuatario si renda insoluto, per molte rate di mutuo o per cifre considerevoli, la banca è nella capacita di chiedere la risoluzione definitiva del contratto, che prevede la corresponsione di tutto il residuo di debito più il pagamento degli interessi seppure non maturati.

In questa categoria sono riportate le Leggi e le Normative in generale che Governano la Regolamentazione sui Mutui.

La Norma Principe in Materia è Il TESTO UNICO che trovate all'interno della categoria.

Le motivazioni che inducono un soggetto a restituire in anticipo il mutuo sottoscritto con la banca, possono essere molteplici. Un esempio classico è quando la casa per cui si è richiesto il prestito viene venduta a terzi.

La normativa del Testo Unico bancario che regolamenta, anche, l’estinzione anticipata di mutuo, sancisce che: un soggetto, che abbia stipulato un mutuo con un ente creditore, possa estinguere il mutuo se sia in grado di abbattere il suo debito, in qualunque momento egli desideri, anche in largo anticipo sui tempi di proposti nella stipula del contratto di mutuo. Il mutuato però, che desidera sciogliere anticipatamente il suo vincolo con la banca, ha l’onere di pagare all’istituto creditore una penale, che indennizzi l’istituto creditore per il mancato incasso degli interessi che avrebbe maturato nel tempo di durata concordata per la restituzione del prestito.

La penale prevista per l’estinzione anticipata di mutuo viene calcolata con un interesse detto tasso di sconto, il valore di questo tasso o penale è stabilito al momento della stipula di accensione di mutuo, la sua percentuale è determinata dal tempo di durata del prestito, dal suo valore, e dal tipo di tasso di interesse che si è scelto per il pagamento delle rate.

La percentuale prevista per il calcolo del tasso di sconto in presenza di mutui a tasso fisso è generalmente più elevata rispetto agli indennizzi relativi  all’estinzione anticipata di mutuo in presenza di mutui a tasso variabile.

In una situazione economica instabile dove i mercati vedono salire l’EURIBOR ,l’onere della corresponsione della rata con tasso variabile può diventare pressante per il mutuato che in accordo con la banca può rielaborare le modalità di pagamento.

Una soluzione risultante spesso efficace è la dilazione del pagamento con una ulteriore stipula si divide la restituzione dovuta alla banca in tempi maggiori dando una vita maggiore al mutuo, alleggerendo la rata.

La riconsiderazione del mutuo pensata in anticipo cioè ai primi segnali di difficoltà di solvenza delle rate talvolta elimina il rischio di cadere nel vortice dei cattivi pagatori.

E’ consigliabile affrontare la possibilità di variare il proprio mutuo ed evitare un ritardato pagamento di una rata che comporta un sovrapprezzo dell’importo della stessa da corrispondere alla banca per il pagamento del mutuo.

La rielaborazione del mutuo si sviluppa sulle caratteristiche di tre modelli:

• Rinegoziazione del Mutuo
• Sostituzione del Mutuo
• Surruga del Mutuo.

L’accollo del mutuo è un’eventualità che può presentarsi, nell’acquisto di una casa con un mutuo immobiliare già acceso quando, in accordo tra le parti, il venditore decida di non estinguere il mutuo ed il compratore accetti appunto di "accollarsi il mutuo" già stipulato da terzi per l’immobile che si accinge ad acquistare.

E’ un passaggio contrattuale sancito da stipula che prevede l’assunzione da parte dell’acquirente degli oneri del debitore originario nei confronti dell’istituto creditore. Le parti interessate nella stipula di ACCOLLO DI MUTUO sono:

• il venditore noto come accollato
• l’acquirente definito accollante
• l’ente creditore definito accollatario.

L’acquirente si impegna ad estinguere tutte le rate, e gli oneri accessori comprensivi del mutuo, divenendo così proprietario a tutti gli effetti dell’immobile in questione ad avvenuta estinzione del prestito. Questo passaggio: esime l’acquirente da tutte le spese di istruttoria, assumersi gli oneri di mutuo già stipulato vuol dire pagare, gli interessi e il capitale, quindi le rate scelte secondo le esigenze di terzi. Esime il venditore dal pagamento delle penali per l’estinzione del mutuo, dal pagamento della cancellazione di ipoteca esistente. E’ importante essere a conoscenza che in genere ogni eventuale insolvenza dell’accollante cade sulla responsabilità dell’accollato che è obbligato a pagare le rate comprese di interessi di mora. La scelta della stipula e le modalità per l’accollo di mutuo è determinata esclusivamente dalla volontà decisionale della banca. La normativa riconosce due principali forme di accollo di mutuo:

• Accollo Liberatorio
• Accollo Cumulativo.

Il contratto di mutuo contiene sempre un allegato denominato Piano di Ammortamento. Questo riporta informazioni dettagliate sulla cadenza delle rate e la loro quota di interessi e di capitale. Nel piano di ammortamento sono chiaramente specificate le condizioni da rispettare per liquidare il debito contratto con l’istituto creditore nei tempi e nei modi sottoscritti.

Ogni piano di ammortamento può essere costituito da caratteristiche che lo differenziano da un altro, queste varianti sono state riassunte in alcuni tipologie così denominate:

• Piano di ammortamento alla francese
• Piano di ammortamento italiano
• piano di ammortamento libero.

Il piano alla francese è il più usato anche dagli istituti italiani e prevede che gli interessi siano concentrati principalmente nei primi anni della durata del mutuo, così che la banca non perda gli interessi eventualmente il contraente stabilisca di estinguere anticipatamente il suo debito.

Il tasso di interesse è la quota che si deve all’istituto creditore per aver accettato ed erogato il prestito.

Insieme alla quota capitale, la quota d’interesse completa la rata del mutuo da restituire come da accordi stretti, tra il richiedente e la banca, nel contratto di accensione del mutuo.

Le banche propongono principalmente tre modelli per il tasso di interesse, la scelta di quale applicare è affidata al richiedente. Il richiedente può scegliere il pagamento del tasso favorendo le sue esigenze.

I modelli di Interesse proposti dalle banche sono:

•  Tasso Fisso
• Tasso Variabile
• Tasso Misto

Negli ultimi periodi si sono aggiunti anche possibilità di tassi bilanciati ed altri ancora.

Il TESTO UNICO delle leggi in materia bancaria e creditizia (decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385), il cui titolo II è dedicato alle "Banche", ai fini dell’istruttoria di mutuo, prevede che gli enti creditizi, quali le banche, richiedano di conoscere le capacità socioeconomiche, del soggetto giuridico che effettui presso di loro richiesta formale di finanziamento o di mutuo immobiliare.

Sarà cura del proponente far pervenire all’istituto di credito i seguenti dati e/o documenti:

•  dati anagrafici
• attestazione di reddito
• documenti riguardanti l’immobile.

La banca analizzerà per mezzo di un’istruttoria tali documenti e solo dopo il vaglio di tutta la documentazione decreterà il suo esito.

Tutti i mutui immobiliari in quanto soggetti al ‘vincolo di destinazione ’ sono posti al vaglio di esame delle garanzie, che il proponente offre a fronte della restituzione del mutuo richiesto. L’esito positivo, di un istruttoria per accensione di mutuo, è legato principalmente alle garanzie che il richiedente può fornire alla banca a seguito del mutuo.

L’acquisto di un immobile o la sua ristrutturazione possono richiedere un impegno oneroso talvolta difficile da affrontare con le proprie risorse economiche. Quando i nostri sforzi non hanno la potenzialità di concretizzare da soli per l’acquisto di un immobile è possibile rivolgersi agli enti creditizi quali banche, istituti di credito e finanziarie.

Tutti gli enti eroganti mutui e prestiti sono disciplinati da una regolamentazione univoca decretata dal. TESTO UNICO delle leggi in materia bancaria e creditizia - Dgl.1 settembre 1993 n.385 titolo ll (banche).

E’ sempre consigliabile, per intraprendere la scelta opportuna alle proprie necessità, un attenta analisi relativamente alle normative che disciplinano la materia dei mutui.

Nella scelta di un prestito, in generale, fondamentali sono due i fattori che la determinano:

• Durata
• Costo.

Questa cominazione tra i due fattori variabili, immette sul mercato finanziario una varietà di tipologie di mutui o più in generale prestiti tra i quali non sempre è semplice scegliere.

Il proponimento in questa sede è quello di tracciare, quanto più possibile, una chiara linea informativa intorno ai quesiti più ricorrenti, per il singolo individuo o nucleo familiare, quando ci si imbatte nella scelta del mutuo.